Все о долевой собственности на квартиру

С каждым годом наблюдается все больший рост цен на недвижимость. Собственный дом с участком или даже небольшая квартира на окраине города стали настоящей роскошью, которую, к сожалению, не многие могут себе позволить. Единственным вариантом является покупка доли недвижимости. Это даст возможность получить прописку и проживать на своем, хоть и небольшом, жилом объекте. Долевая собственность представляет собой собственность нескольких лиц на одно и то же имущество. Как правило, объектом долевой собственности становится недвижимость (квартиры, дома, земельные участки).

Долевая собственность — что это такое?

Долевая собственность — право нескольких человек на имущество с точным определением доли в этом праве для каждого из них. Гражданин, который участвует в долевой собственности, может использовать только определенную часть имущества, полагающуюся ему по закону.

Причины возникновения

Основными причинами возникновения этого права являются:

1. Приватизация. Как правило, при прохождении процедуры разгосударствления права на недвижимость распределяются в равном соотношении между всеми ее жильцами.
2. Купля-продажа. Собственник имущества может продать определенную его часть другому лицу.
3. Признание права собственности судом.
4. Раздел имущества между супругами. Этот пункт тесно связан с предыдущим, так как обычно процедура разделения имущества между бывшими мужем и женой производится в судебном порядке. Но иногда доли определяются согласно брачному договору, совместному решению супругов и другим факторам.
5. Наследование определенной доли имущества по закону или завещанию. В таком случае долевая собственность возникает, если имущество было унаследовано несколькими лицами.

Разница между совместной и долевой собственностью

Понятия данных двух видов собственности в корне отличаются друг от друга, хотя их довольно часто путают даже юридически подкованные люди. Самое главное отличие заключается в том, что при долевой собственности производится деление имущества на доли, не всегда доли всех собственников равны. При совместной собственности деления имущества нет. Все его собственники вместе пользуются и распоряжаются им, коллегиально принимают решения и т. д.

При долевой собственности каждый из совладельцев имеет более четкие права. Лицо может свободно распоряжаться и владеть своей долей, проблем с ее продажей, как правило, не возникает. При совместной же собственности для продажи имущества необходимо получить согласие всех остальных владельцев. Если оно не было получено, нужно пройти процедуру выделения доли. Только она будет доступна для продажи.

Что касается налога на недвижимость, то при долевой собственности для каждого владельца он пропорционален его доли на имущество. При совместном владении все собственники платят налог в равном размере. Данное правило действует и на налоговый вычет.

Идеальная доля

Обычная квартира разделяется на доли только условно, фактического ее деления не производится. Деление недвижимости на отдельные помещения возможно только в том случае, если каждое из них будет иметь свой вход, инженерные системы (санузел, отопление и т. д.). Как правило, это встречается только в частных домах, где сам объект может быть разделен на 2-4 части.

При определении долей делится не сама квартира, а права на нее. Каждый из участников долевой собственности не может считаться полноправным хозяином всей жилой площади. Он обладает правом собственности только на определенную ее часть, которую физически осязать нельзя.

Стоит отметить, что свободное пользование частью имущества возможно только при соблюдении прав других совладельцев. Если речь идет о квартире с несколькими комнатами, то, как правило, они распределяются между собственниками. Составляется удобный график пользования санузлом и кухней.

Разделение комнат может быть неравным. Рассмотрим простой пример. У двухкомнатной квартиры есть 2 собственника. Права на квартиру равны. Суд постановил, что одному из них будет предоставлен для личных нужд зал площадью 17 квадратных метров, а второму — спальная комната площадью 9 квадратных метров. В таком случае размер коммунальных платежей для каждого жильца будет устанавливаться не площадью комнаты, в которой он проживает, а долей в праве собственности. Так как владельцы данной квартиры имеют равные доли в праве собственности, то коммунальные платежи они будут делить ровно пополам.

Реализация

Несмотря на то, что при долевой собственности гораздо легче реализовать свою часть недвижимости, чем при совместной, все равно возникают некоторые трудности. Как правило, они связаны с тем, что покупатели не всегда хотят делить свое личное жилое пространство с посторонними людьми. Спрос на доли, даже по выгодной стоимости, довольно низок.

Проблема поиска покупателей не является единственной. При продаже части жилой площади действует преимущественное право совладельцев. На практике это реализуется следующим образом: если один из владельцев квартиры захотел продать свою часть, он должен сперва предложить ее другим совладельцам. Если они согласятся приобрести право на данную часть на предложенных им условиях, она переходит к ним.

Если же совладельцы отказываются от предложения, собственник может искать других покупателей. Совладельцам предоставляется 30 дней на обдумывание предложения.

В этом вопросе есть несколько нюансов. В случае отказа совладельцев от покупки доли в общей квартире собственник имеет право перепродать ее посторонним людям по той же цене, которая была установлена ранее. При нарушении данного порядка совладельцы могут обратиться в суд с иском для получения прав на конкретную часть недвижимости.

Документальное оформление преимущественного права

Итак, несоблюдение преимущественного права грозит административным или уголовным наказанием. Чтобы его избежать, необходимо правильно составить всю документацию, которая будет подтверждать, что собственник предложил сделку сначала совладельцам имущества и только после их отказа продал долю посторонним людям.

Предложение на совершение сделки необходимо направлять совладельцам в письменном виде. Желательно предварительно сделать копии документа и заверить их у нотариуса. При отправке документа обязательно выберите услугу подтверждения его получения. Это станет доказательством того, что предложение было получено сособственниками.

Документ можно передать и лично. В таком случае попросите партнера подписать уведомление о получении. Оно обязательно должно содержать дату передачи предложения.

Третий способ — отправление заказным или ценным письмом. Он позволит вам также получить письменное уведомление о получении отправления.

Все эти меры станут доказательством соблюдения вами всех правил продажи части недвижимости при долевой собственности. Их необходимо предъявить в суде, если совладельцы подадут иск.

Более подробно о долевой собственности можно узнать в следующем видео: