Разрыв договора долевого участия или ДДУ по желанию дольщика

Разрыв ДДУ по инициативе дольщика — довольно распространенная процедура. Казалось бы, такая сделка выгодна для обоих берегов: дольщик, грубо говоря, покупает будущую квартиру, но по цене ниже рыночной. Застройщик таким образом получает материальные ресурсы, на которые и строится жилье. И все же у такого выгодного соглашения есть уязвимые места. Вкладывая деньги в строительство, дольщик может быть ущемлен в собственных правах из-за неправомерного поведения застройщика.

В качестве примеров можно привести:

• несоблюдение установленных сроков сдачи жилого объекта в использование;
• выявление существенных недостатков;
• пренебрежение застройщиком строительными нормами.

Вышеперечисленные, а также многие другие нарушения условий договора имеют возможность стать причиной его аннулирования. Законы РФ предполагают возможность расторжения так называемого ДДУ как при обоюдном согласии, так и в одностороннем режиме.

Но как именно прекратить действие договора долевого участия, если в этом заинтересован только дольщик? Данный вопрос стал основной темой данной статьи.

Нормативная база вопроса

Права, обязанности, условия составления, подписания ДДУ, а также порядок его расторжения контролируется законодательством страны.

Главным нормативно-правовым актом относительно договора долевого участия считается Федеральный закон № 214 от 2004 года.

Права и обязанности сторон

Перед тем как перейти к самому расторжению договора, предлагаем вам разобраться подробнее в понятии договора долевого участия. По аналогии с любым другим договором данный документ предоставляет собой перечень обязанностей сторон, выполняя которые, участники будут получать некоторые права. Ниже представлены наиболее значимые из них.

Обязанности дольщика

• Подписать ДДУ и пройти процедуру регистрации этого документа в местном отделе Росреестра, после чего уплатить застройщику установленную договором сумму.
• После завершения строительства принять жилье, получив уведомление от застройщика в заказном или полученным персонально под подпись письме.
• При уступке права на жилье погасить сумму договора или перевести ссуду на другого участника ДДУ.
• Зарегистрировать собственные права на жилплощадь после подписи акта приема передачи жилища.
• Оплатить штраф застройщику в той ситуации, если дольщик не соблюдал надлежащим образом собственные обязанности.

Обязанности застройщика

• Предоставление общественности посредством СМИ или сети Internet проектную документацию на здание долевой стройки.
• При беспрецедентной сделке ДУ принести в регистрирующий орган документацию относительно проекта объекта.
• При желании любого лица ознакомить его с такими персональными данными, как удостоверение о состоянии на учете в определенном налоговом органе, учредительные бумаги, годовая отчетность и трехгодичные экономические отчеты. Аналогично он обязан предоставлять декларации о строящемся доме: разрешение на возведение объекта, эконом-техническое объяснение проекта, анализ проектной декларации.
• Использовать переданные по договору дольщиками деньги только на строительство объекта.
• Собственно, построить недвижимость и незамедлительно передать в распоряжение дольщикам согласно условиям ДДУ.
• Уведомить дольщиков о том, что строительство завершено и доли в объекте готовы к передаче за месяц.
• В течение десяти дней с момента принятия согласия на ввод построенного объекта в эксплуатацию принести документ-разрешение или его дубликат, заверенный нотариусом, в федеральные регистрационные органы.
• Вернуть дольщику вложенную им сумму и пеню согласно Федеральному закону № 214 в случае расторжения договора долевого участия.

Застройщик считается свободным от обязанностей после подписания акта приема-передачи недвижимости.

Права дольщика

• В случае неправомерного привлечения застройщиком денежных ресурсов гражданин, имеющий долю, еще и имеет право требовать незамедлительного возвращения застройщиком вложенной суммы, а также обязать его заплатить проценты и компенсацию убытков.
• При нарушении застройщиком сроков сдачи жилого пространства дольщик вправе требовать пеню, равную 0,3% ставки перефинансирования от стоимости сделки, за каждый по отдельности день просрочки (в случае если располагающим долей выступает юридическое лицо). Чаще всего дольщик — частное лицо, которое может требовать двукратную пеню.
• При несоблюдении тех. регламентов или положений договора застройщиком требовать, чтобы застройщик:
  • ликвидировал все недостатки за деньги из своего кошелька и в разумные сроки;
  • снизил стоимость:
  • выплатил компенсацию дольщику за собственноручное исправление дефектов.
• Требование создания застройщиком акта о несопоставимости объекта к требованиям и отказ от подписи акта приема-передачи исключительно до того момента, пока застройщик не исправит недочеты.
• Право на отказ от собственных обязанностей при существенных нарушениях противоположной стороной условий договора или невыполнении собственных обязанностей, прописанных в ФЗ и/или ДДУ.
• Право на расторжение договора ДУ в судебном процессе при:
  • прекращении возведения объекта;
  • внесении перемен в проектную декларацию;
  • существенном изменении назначения общей собственности.

Права застройщика

• Заключать ДДУ и привлекать материальные средства по прошествии 2 недель с момента публикации документации проекта в публичных источниках.
• Аннулировать ДДУ в случае несоблюдения дольщиком условий договора.
• Получение неустойки в количестве 0,3% ставки рефинансирования ежедневно после момента просрочки вложения дольщиком платежа.
• Составлять акт передачи недвижимости самостоятельно, если дольщик не принял ее в течение 2 месяцев.
• Прибегнуть к арбитражному суду при высылке контролирующим органом предписания с целью его отмены.
• Если застройщик сможет отстоять свою позицию и доказать, что дефекты, найденные на объекте в течение срока гарантии, появились из-за обычной поношенности или нарушениях при эксплуатации.

Расторжение договора

Теперь после такого информативного отступления вернемся к теме данной статьи. Начать, думаю, следует с того, чем обернется желание расторгнуть ДДУ

Последствия разрыва ДДУ

Основные убытки понесет застройщик. Дольщик в большинстве ситуаций обязан просто вернуть объект застройщику.

Порядок внесудебного уничтожения ДДУ

При одностороннем желании дольщика выйти из сделки ему следует отправить застройщику сообщение вместе с описью, которое также может включать требования возвращения стоимости или компенсации ущерба. Регистрировать расторжение ДДУ не обязательно. Обычно при разрыве данного договора дольщик не платит ни проценты, ни пени, ни убытки. Застройщик, пытаясь контратаковать, может предложить дольщику заключить:

1. согласие о добровольном аннулировании ДДУ, что может привести к потере дольщиком санкций;
2. добавочный договор об оттягивании сроков передачи или же передаточный документ, что ведет к невозможности расторгнуть ДДУ.

Подача иска непосредственно в суд

Если застройщик не соглашается разрывать контракт, дело решается через суд. Подается иск с целью расторжения договора и обложения застройщика всевозможными выплатами компенсаций, процентов и т.д.