Продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой в одном налоговом периоде
Многие считают, что продажа квартиры в собственности менее 3 лет и покупка новой невозможны без уплаты налога. Однако это не со всем так. Так, уплата налога при продаже квартиры, которая зарегистрирована на одного владельца менее трех лет (до 2016 год – об особенностях в продолжении статьи), обязательна. И это не зависит от того, будет ли куплено новое жилье в дальнейшем.
Оглавление
Изменения в законодательстве на 2017 и последующие годы
С 2016 года начало действовать новое законодательство и вступили в силу некоторые очень важные моменты, касающиеся сделок купли и продажи. Так, квартиры, купленные до первого января 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога уже через три года, то есть тридцать шесть месяцев. А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.
Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:
- Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
- Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.
Как узнать кадастровую стоимость?
Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.
Особенности взимания налога
Налоги уплачиваются при продаже квартиры. И это известно всем. Сумма, с которой будет взиматься налог, определяется при учете кадастровой стоимости (об особенностях написано выше).
Государством уставлены следующие ставки:
- 13 процентов для резидентов Российской Федерации.
- 30 процентов для нерезидентов Российской Федерации.
Важно! Стоит понимать, какие категории граждан относятся к резидентам, а кого можно причислить к нерезидентам. Резидентами являются лица, которые имеют гражданство или вид на жительство в Российской Федерации. Также стоит отметить, что резидентами не будут признаны граждане, имеющие вид на жительство в другой стране и находящиеся за пределами России более 6 месяцев, или 183 дней в течение одного года.
Если у продавца квартиры остались документы, подтверждающие стоимость покупки, то целесообразно будет использовать их для уменьшения налогооблагаемой суммы.
Например, квартиру гражданин купил за 3 300 000 рублей. Продать ее он решил за пять миллионов. То есть фактическая прибыль равна 1 700 000 рублей. И именно с этой суммы будет уплачиваться налог. Но если документов о стоимости квартиры у продавца не сохранилось, то более целесообразно будет использовать налоговый вычет.
Его максимальная сумма – 1 млн российских рублей.
Приведем пример: гражданин покупает квартиру за 2 миллиона, а продать ее он решает за 3 миллиона. Документов о первоначальной стоимости не сохранилось. То есть прибылью признается вся сумма продажи, то есть 3 млн. рублей. Гражданин может воспользоваться правом на получение налогового вычета в размере миллиона. Тогда придется уплатить уже не с 3 миллионов, а с двух, что намного меньше.
Также гражданин может выбрать, что ему будет использовать выгоднее. Чтобы понять суть, также лучше будет привести пример. Квартиру некий гражданин решил продать за 1 млн. У него остались документы, по которым недвижимость на момент покупки стоила 500 000 рублей. И гражданин решает вычесть эту сумму. Тогда ему придется уплатить с 500 тысяч, то есть в размере 65 000 рублей, при условии, что он является гражданином и резидентом РФ.
Но также этот же владелец, если бы был более благоразумным, мог использовать налоговый вычет в размере 1000000 рублей. То есть из миллиона он бы вычел всю сумму, и платить ему пришлось бы с нуля рублей. Значит, гражданин мог бы сам освободить себя от уплаты НДФЛ.
Кроме этого, не стоит забывать и о кадастровой стоимости. Сумма продажи не должна быть меньше 70 процентов от нее. Иначе налог придется платить по другим условиям, которые менее выгодны.
А теперь подробно рассмотрим вариант, когда в одном налоговом периоде продажа квартиры и покупка были произведены в 2017 году.
Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде — особенности
Власти понимают, что в некоторых случаях гражданину приходится продавать квартиру, не дождавшись срока, после которого налог не уплачивается. Поэтому если одновременно покупка и продажа были совершены (в течении одного года), то государство предусмотрело льготы, а также взаимозачет.
Подробнее о взаимозачете и изменениях в налогообложении при продаже квартиры с примерами можно узнать, посмотрев данное видео:
Налоговый взаимозачет и его особенности
Чтобы понять принцип взаимозачета, продажи и покупки квартиры в одном налоговом периоде, будем приводить примеры. Так этот момент в законодательстве будет намного более понятен.
Итак, семья решила сменить жилье, которое куплено в 2016 году, через год. То есть собственник должен уплатить налог при продаже. Предположим, что квартира стоит 3 миллиона, а документов о ее стоимости на момент покупки не сохранилось. Используем налоговый вычет в размере одного миллиона. То есть налог надо будет уплатить с 2 миллионов. При условии, что гражданин является резидентом, налог составит 260 000 рублей.
Семья и собственник решают сразу после продажи старой квартиры купить новую. По документам стоимость новой равна 4 миллионам рублей.
В соответствии с законодательством, при покупке можно рассчитывать на возврат 13 процентов с суммы покупки, но не более 2’000’000 рублей.
Важно! На возврат могут претендовать только те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ и в данный момент выплачивают 13 процентов подоходного налога (то есть официально работающие граждане).
Так как квартира стоит 4 миллиона, а максимальная сумма равна двум, то будем использовать именно 2 миллиона.
Напомним, что в первом случае владелец при продаже уплатил налог тоже с двух миллионов рублей в размере 260 000 рублей. А теперь ему вернут эту же сумму, только уже с покупки. Так, конечно же, случается не всегда.
Рассмотрим еще два случая, чтобы было более понятно:
- Гражданин продает квартиру за 5 миллионов. Начальная стоимость – 4 миллиона, документы, свидетельствующие об этом, сохранились. То есть налог уплачивается с суммы в 1 000 000 рублей и равен сто тридцать тысяч. Вторую квартиру собственник покупает за 7 миллионов. Но он имеет право вернуть налог при покупке в размере 260 000 рублей. В итоге владелец заплатил 130 000, а вернул 260 000, то есть он остался еще и в плюсе от этой сделки.
- Квартира была продана за 4 миллиона. Документов о стоимости на момент покупки не осталось. С использованием налогового вычета налогооблагаемая сумма будет равна 3 миллионам. Новую квартиру продавец купил за 5 миллионов. Максимальная сумма вычета – 2 миллиона. То есть, 3 млн. — 2 млн. = 1 млн. рублей. Именно с одного миллиона придется уплатить подоходный налог.
При этом даже если стоимость покупки равна стоимости продажи, налог, возможно, уплатить все-таки придется.
Важно! Задекларировать прибыль гражданину придется в любом случае, даже если налогообложению по закону прибыль не подлежит. Для возврата НДФЛ стоит обратиться в налоговые органы с соответствующими документами. Возврат возможен, только если покупка и продажа квартиры совершались в одном налоговом периоде.
Узнать кадастровую стоимость можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.
Да, если продать квартиру, которая 3 года в собственности, то налог не надо платить. А вот при покупке не все понятно. Читаю статью сейчас, делаю себе заметки.
Мне кажется, что если квартира в собственности менее трех лет и уже продается, то, скорее всего, она приобреталась с единственной целью — перепродажа. И дабы избежать подобных сделок, разумнее, как мне думается, увеличить этот срок, причем значительно, лет до десяти…
Не обобщайте! Далеко не всегда, это перепродажа. Когда ты не можешь себе позволить без кабальной ипотеки от 5-10 лет купить ту квартиру, которую хочешь стоимостью более 7 млн. рублей, то делаешь это постепенно: переезжаешь ближе и большую площадь. а такие как вы узкомыслящие и которые судят по себе, готовы сделать хуже многим соотечественникам.
Вы коммунист?
Нет не всегда так. Мы приобретали квартиру по социальной ипотеке , при этом условия сделки были таковы, что в собственность с регистрацией она вступает после выплаты. В итоге, выплатив через 10 лет, она только зарегистрировалась в 2020 году и сейчас хотим расширится, а получается что не прошло и 2х лет. ерунда какая то
Я думаю, что лучше подождать, пока квартира в собственности три года будет и потом ее продать, чтобы не платить налог. Вот и все.
Ага, и заплатить проценты по ипотеке, отличный вариант!
5 лет надо ждать, а не три(
А еще бывает необходима продажа..у меня не стало мамы и папе тут жить не хочется..один в трешке!зачем?!и платить дорого и просто грустно здесь.Хотим продать и купить однушки,но мне мама переписала 1/2 лишь в 2015м году в ноябре(3х лет нет)Другая 1/2 на мне с 2000 года.Вот думаем как убежать от налога (Каждая монета на счету…
Я поняла ,что с пенсионеров три шкуры дерут:Не положен налоговый взаимозачет.
Подскажите, купили квартиру в конце 17 года. Сейчас хотим продать эту квартиру и купить равноценную в другом районе, надо ли будет платить налог и сколько?
Я купила дом в2016 а сейчас хочу продать и купить квартиру.дом брала недострой и доделывали сами.чеков конечно не сохранилось.как можно обойтись без налога
Подскажите, в собственности квартира с февраля 2018 года а брал в ипотеку ещё в 2009г. Хочу продать и строить дом, в доле 2едетей и супруга как быть?